很多園區(qū)的建設實例告誡我們，園區(qū)規(guī)劃是園區(qū)建設的龍頭，規(guī)劃決定了園區(qū)建設的規(guī)模、方向和品位。如果園區(qū)沒有明晰的園區(qū)規(guī)劃，而是“走一步算一步”，那這個園區(qū)很可能走著走著就走進死胡同。那么，園區(qū)規(guī)劃到底要規(guī)劃什么呢?

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設經(jīng)營規(guī)劃，既是戰(zhàn)略上的指導，也是戰(zhàn)術上的需要。歸納起來，園區(qū)的建設經(jīng)營規(guī)劃涵蓋五大方面：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設與建筑規(guī)劃、招商規(guī)劃、運營規(guī)劃及經(jīng)濟指標規(guī)劃。

園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃中首要的規(guī)劃內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內(nèi)容的基礎，只有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰了，其它規(guī)劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開展。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要是對園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、重點產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的界定，在此基礎上分析產(chǎn)業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構成與關系，影響園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的因素。

確定核心產(chǎn)業(yè)與重點產(chǎn)業(yè)的方法：

(1)洞悉園區(qū)所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎和擁有的產(chǎn)業(yè)資源，歸納出可以重點發(fā)展的全部產(chǎn)業(yè)范圍，即園區(qū)意向產(chǎn)業(yè);

(2)研究國家產(chǎn)業(yè)政策，看哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家重點鼓勵的，哪些產(chǎn)業(yè)屬于國家明確限制的，對劃出的園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)范圍進行縮小、集中;

(3)研究國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展走勢與行業(yè)市場發(fā)展情況，掌握意向產(chǎn)業(yè)是否存在市場潛力和市場風險，同時分析技術發(fā)展趨勢，看意向產(chǎn)業(yè)的技術是否存在替代轉型的風險。這當中千萬不要忘記對意向產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能情況進行一番調(diào)研，不能讓產(chǎn)業(yè)園一上馬，就遭遇產(chǎn)能過剩的問題，或者面臨極其慘烈的市場競爭。

(4)根據(jù)各方面的研究分析情況，聚焦某個或某幾個產(chǎn)業(yè)，將其作為園區(qū)的重點產(chǎn)業(yè)，并將其中最具發(fā)展?jié)摿η易钸m合自己園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定為核心產(chǎn)業(yè)。

(5)針對核心產(chǎn)業(yè)與重點產(chǎn)業(yè)，分析上下游企業(yè)的構成與關系，以及具體行業(yè)企業(yè)的組成分布情況，為制定招商策略奠定基礎。此外，還要明晰相關產(chǎn)業(yè)的支撐力量，例如：服務于核心產(chǎn)業(yè)與重點產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)機構、社會機構等。

實際上，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位是從區(qū)域發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和市場前景等多項指標上尋找交集。

此外，園區(qū)核心運營團隊的公共關系資源(產(chǎn)業(yè)資源、人脈資源)也是產(chǎn)業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，經(jīng)常會用到一些戰(zhàn)略管理的知識，例如SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅)分析、EPST(政治、經(jīng)濟、社會文化、技術、Legal法律、環(huán)境)宏觀環(huán)境分析等，運用這些知識，能夠更順暢地找到產(chǎn)業(yè)方向，更快捷地獲得研究成果。園區(qū)也可以借助“外腦”，以彌補園區(qū)缺乏專業(yè)人才和專業(yè)經(jīng)驗的短板。

建筑與建設規(guī)劃園區(qū)建設與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設計院和建筑設計公司來進行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運營的角度，為設計機構提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議，十分必要。

(1)建設規(guī)劃，大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設規(guī)劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設開發(fā)比例與空間布局。

(2)建筑規(guī)劃，建筑規(guī)劃須結合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標準與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異。

(3)工程規(guī)劃，明確先建什么?后建什么?不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關，如果建設未能按照規(guī)劃如期進展，就會造成產(chǎn)業(yè)配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。

招商規(guī)劃

園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實操的策劃，主要包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓、招商管理制度等等。

在招商規(guī)劃中，尋找目標客群很關鍵，而能否找到理想的目標客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準確度;

園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點，除去普惠政策外，必須有一事一議的“撒手锏式”政策;

招商/營銷策略需要與時俱進，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進行合理的營銷整合;

很多園區(qū)會忽略對招商人員的專業(yè)化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。

園區(qū)運營規(guī)劃

園區(qū)運營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務平臺、政府公關協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復制經(jīng)營模式等等。

運營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產(chǎn)經(jīng)營為主，不考慮長線的園區(qū)運營管理;有的因為缺乏園區(qū)運營經(jīng)驗，不清楚園區(qū)運營管理的核心內(nèi)容;有的因為雖然了解基本的園區(qū)運營管理內(nèi)容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內(nèi)容……

就像一個樓盤賣出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認可與好評，能否提升物業(yè)價值，看的就是園區(qū)的運營管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內(nèi)容)。

園區(qū)經(jīng)濟指標規(guī)劃

園區(qū)經(jīng)濟指標包括兩方面內(nèi)容：

(一)園區(qū)項目的技術經(jīng)濟指標，是對園區(qū)項目自身投資經(jīng)營狀況的測算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設經(jīng)營予以適當調(diào)整，這主要涉及：營業(yè)指標估算、營業(yè)收入構成比例(地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財務盈利能力分析(內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等)、清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

(二)園區(qū)經(jīng)營指標，是衡量一個園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標，包括園區(qū)進駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅(有的園區(qū)考核開票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上市企業(yè)數(shù)量，等等。就像現(xiàn)今政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣，園區(qū)經(jīng)營指標比較真實地體現(xiàn)一個園區(qū)的經(jīng)營水平及其所帶來的社會經(jīng)濟效益。